Konsolidované portfolio nemovitostí koncernu e-Finance, a.s. k 31.12.2023
| Poř.č. | Název projektu | Společnost SPV v rámci skupiny e-Finance | Stručný popis | Hodnota 2023 | Předpokládaný budoucí investiční náklad | Znalecký posudek | Jiný způsob určení ceny |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. | Multifunkční budova eFi Palace, Brno | eFi Palace, s.r.o. | Areál v širším centru Brna, rozkládající se na více než 3500 m2, prošel vícefázovou rekonstrukcí a přestavbou. První etapa, dokončená v listopadu 2013, zahrnuje 53 menších bytů (1+kk a 2+kk), 6 mezonetů (2+kk a 3+kk), kancelářské a obchodní prostory, restauraci a 40 parkovacích míst, s celkovou podlahovou plochou 2874 m2. Druhá etapa, dokončená v únoru 2015, přidala šestipodlažní dvorní křídlo s 29 byty (1+kk až 4+kk), konferenční sál a fitness/wellness prostory, s pronajímatelnou plochou 2052 m2. Provozovány jsou jako hotel pod značkou eFi Hotel a další ubytování je určeno pro dlouhodobé pronájmy. Aktuálně probíhá výstavba třetí etapy, která přidá další byty, garážová stání, kongresový sál a kanceláře. Více | 534 490 000 Kč | 0 Kč | Str. 97 posudku ev.č. 4249-046/2023. |
| 2. | Pozemek pro přístavbu a nástavbu multifunkčního objektu eFi Palace, Brno | eFi Palace Resort, s.r.o. | Multifunkční areál eFi Palace Hotel v Brně, Zábrdovice, projde rozšířením o desetipodlažní přístavbu s dvěma podzemními a osmi nadzemními patry, a dvoupodlažní nástavbu nad stávajícím hotelem. Projekt zahrnuje územní rozhodnutí vydáno v březnu 2018 a stavební povolení z jara 2019. Přístavba, která bude napojena na existující strukturu hotelu, poskytne prostor pro kongresové a wellness zařízení a dlouhodobé pronájmy bytů. Komplex nabídne třípodlažní kryté parkování, hotelové lobby, kanceláře, byty a 52 ubytovacích jednotek v podlažích 3 až 7, s vrcholnými patry obsahujícími byty a konferenční prostory. Více | 33 212 000 Kč | 300 000 000 Kč | Str. 35 posudku ev.č. 6250-047/2023. |
| 3. | EFI SPA Hotel | e-Finance EU, a.s. | Jedná se o historickou budovu v centru Brna na náměstí 28. října 23, kterou dlouhé roky využívala Zdravotnická záchranná služba Jihomoravského kraje. Tento dům z druhé poloviny XIX. století byl po dohodě s Národním památkových ústavem přestavěn na čtyřhvězdičkový hotel s 35 apartmány, restaurací, řemeslným EFI Pivovarem, wellness centrem a také čtyřiceti šesti krytými parkovacími stáními. Začátkem roku 2018 začala celková rekonstrukce objektu a výstavba podzemních garáží. Hotel byl zkolaudován a otevřen v prosinci 2020. Více | 424 900 000 Kč | 0 Kč | Str.72 posudku ev.č. 6251-048/2023 |
| 4. | Zámek Račice | e-Finance Zámek Račice, s.r.o. | Renesanční zámecký komplex, situovaný v lesoparku o rozloze 5,5 ha mezi Drahanskou vrchovinou a Moravským krasem, prochází přestavbou ve třech etapách, první dvě etapy byly dokončeny a jsou již v provozu. V roce 2020 bylo vydáno stavební povolení na přeměnu zámku na výstavní prostory, školící středisko a wellness hotel, Celkem vznikne 40 apartmánů, několik kongresových sálů, reprezentativní prostory, prostory wellness v Podzámčí a hlavní budově zámku. Zámek nabízí prohlídky a od roku 2023 ubytování, restauraci, konferenční sály a wellness v Podzámčí a Předzámčí. Více | 371 410 000 Kč | 60 000 000 Kč | Str. 108 posudku ev.č. 048994/2024 |
| 5. | Multifunkční budova eFi Obchodní Galerie, Jihlava | e-Finance Jihlava, a.s. | Budova v centrální lokalitě na Žižkově ulici v Jihlavě prošla zásadní rekonstrukcí. Tato pětipodlažní komerční budova s výtahem je z 95% pronajata. V prvním a druhém nadzemním podlaží se nachází obchodní galerie s 22 obchodními jednotkami. Třetí a čtvrté podlaží nabízí kancelářské prostory a byty, zatímco v suterénu jsou garáže a sklady. Více | 160 000 000 Kč | 0 Kč | Str. 76 zn.posudek ev.č. 6248-045/2023 |
| Rekostrukce a vybudování nových obchodních prostor (8 obchodních jednotek) v 1NP budovy. | 22 000 000 Kč | 0 Kč | Cena dle smlouvy o dílo. | |||
| Nástavba 11 bytových jednotek. Více | 10 000 000 Kč | 35 000 000 Kč | Nedokončená výroba. | |||
| 6. | Bytový dům Holzova, Brno-Líšeň | EFI Byty, s.r.o. | Dokončený developerský projekt v Líšni na ukici Holzova. Jedná se o 9 bytových jednotek, 7 garáží, 4 parkovací stání. V současnosti jsou byty pronajímány dlohodobým i krátkodobým nájemcům. Více | 65 970 000 Kč | 0 Kč | Str. 46 posudku ev.č. 6099-055/2022. |
| 7. | Rezidence Bílovice n. Sv., Brno-venkov, luxusní viladům se třemi byty. | e-Finance, a.s. | Byty v rodinném domě a pozemky, Bílovice nad Svitavou, Brno-venkov Více | 24 000 000 Kč | 0 Kč | Cena je určena tržním porovnáním. |
| 8. | Pozemky, komunikace a sítě pro výstavbu Rodinných domů a FVE obci Tučapy | Czech Property Fund, s.r.o. | Stavební a budoucí stavební pozemky, sítě a komunikace v obci Tučapy (cca 20 km od Brna) o celkové výměře cca 22 tis. m2. |
12 589 000 Kč | 20 000 000 Kč | Pořizovací cena. |
| 9. | eFi Aparthotel Ia. etapa | e-Finance Apart Hotel, s.r.o. | Budova určené k bydlení o čtrnácti bytech 2+1, a jednom bytu 2+kk. Byty jsou pronajímány k rekreaci či dlouhodobému bydlení. Více | 47 800 000 Kč | 0 Kč | Jedná se o areál 10 000 m2, kde je v současnosti dokončena první nemovitost . Je zde vydáno pravomocné územní rouhodnutí na nemovitost o 15 ti bytech 2+1 a stavební povolenína nemovitost sloužící jako wellness centrum. Cena dle znaleckého posudku 6168-125/2022. |
| eFi Aparthotel Ib. etapa | Pozemky a projekt pro výstavbu 15ti bytů. V roce 2024 bylo vydáno pravomocné stavební povolení. V současnosti probíhá výběr odavatele stavby. PO dostavbě se bude jednat o identickou budovu z I. Etapy. | 7 000 000 Kč | 40 000 000 Kč | Cena je určena tržním porovnáním a smlouvami o dílo na projektovou dokumentaci. | ||
| eFi Aparthotel II. etapa | Pozemky a projekt pro výstavbu wellness centra, kongresu a rekreačních apartmánů s vydaným stavebním povolením. Předpokládáme změnu stavebního povolení na výstavbu lázeňských bytů. Více | 10 000 000 Kč | 100 000 000 Kč | Cena je určena tržním porovnáním a smlouvami o dílo na projektovou dokumentaci. | ||
| 10. | Bytové domy v Břeclavi, výstavba 39 bytů. | eFi Břeclav, s.r.o. | Jedná se o pozemky určené k zástavbě dvěma bytovými domy s celkovým počtem 39 bytů. V současnosti probíhá stavební řízení na vydání územního rozhodnutí a stavebního povolení. Více | 20 000 000 Kč | 100 000 000 Kč | Cena je určena tržním porovnáním a smlouvami o dílo na projektovou dokumentaci. |
| 11. | Čerpací stanice Prušánky | eFi Břeclav, s.r.o. | Čerpací stanice Prušánky. Stání pro obytné vozy, prostory pro autoservis, které jsou pronajímány. Více | 11 000 000 Kč | 0 Kč | Pořizovací cena + stavební úpravy. |
| 12. | Omice, stavební parcela pro výstavbu tří rodinných domů | e-Finance Reality, s.r.o. | 8 000 000 Kč | Cena je určena tržním porovnáním a smlouvami o dílo na projektovou dokumentaci. | ||
| 13. | EFI Pivovar: technologie a stavební úpravy eFi Pivovaru v Brně na Nám. 28 řijna 23. | e-Finance EU, a.s. | 20 000 000 Kč | Cena dle smluv o dílo. | ||
| Celkem | 1 782 371 000 Kč | 655 000 000 Kč | ||||
Klíčové ukazatele k 31.12.2023:
Hodnota nemovitostního portfolia: 1 782 371 000 Kč
Čistý dluh (Net Debt): 1 188 432 051 Kč
Podíl cizích zdrojů na hodnotě portfolia nemovitostí (LTV): 67 %
Plánované nemovitostní investice do budoucna: 655 000 000 Kč
Hodnota portfolia po realizaci plánovaných investic: 2 437 371 000 Kč
| Společnost | EBITDA1 | |||
|---|---|---|---|---|
| EBITDA k 31.12.2022 (zisk před úroky daněmi odpisy a amortizací) | EBITDA k 31.12.2023 (zisk před úroky daněmi odpisy a amortizací) | |||
|
Koncern e-Finance, a.s.
|
Koncernová společnost: | |||
| e-Finance, a.s. | 23 379 000 Kč | 12 947 000 Kč | ||
| Dceřiné společnosti e-Finance, a.s.: | ||||
| Czech Property Fund, s.r.o. | 5 771 000 Kč | 6 090 000 Kč | ||
| e-Finance Apart Hotel, s.r.o. | 1 257 000 Kč | 1 075 000 Kč | ||
| e-Finance CZ, a.s. | 12 103 000 Kč | 34 790 000 Kč | ||
| EFI Hostinec, s.r.o. | -1 000 Kč | -1 000 Kč | ||
| eFi Břeclav, s.r.o. | -86 000 Kč | -354 000 Kč | ||
| EFI Byty, s.r.o. | -291 000 Kč | 1 334 000 Kč | ||
| e-Finance Zámek Račice, s.r.o. | -1 864 000 Kč | -645 000 Kč | ||
| e-Finance Reality, s.r.o. | -820 000 Kč | -669 000 Kč | ||
| e-Finance Developer, s.r.o. | 3 500 000 Kč | 1 135 000 Kč | ||
|
Koncern EFI Hotels & Properties, a.s.
|
Dceřiná společnost e-Finance, a.s. tvořící samostatný koncern: | |||
| EFI Hotels & Properties, a.s. | společnost neexistovala | -154 000 Kč | ||
| Dceřiné společnosti EFI Hotels & Properties, a.s.: | ||||
| e-Finance EU, a.s. | 9 848 000 Kč | 14 804 000 Kč | ||
| eFi Palace, s.r.o. | 14 115 000 Kč | 14 943 000 Kč | ||
| e-Finance Jihlava, a.s. | 4 517 000 Kč | 6 436 000 Kč | ||
| eFi Palace Resort, s.r.o. | 239 000 Kč | 101 000 Kč | ||
| Celkem | 71 667 000 Kč | 91 832 000 Kč | ||
1EBITDA koncernových společností v letech 2022 a 2023
1EBITDA je zkratka pro „Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization,“ což se do češtiny překládá jako „zisk před úroky, daněmi, odpisy a amortizací.“ Tento finanční ukazatel se používá k měření výkonnosti společnosti na operativní úrovni, protože eliminuje vlivy financování (úroky), daňového prostředí a odpisů aktiv (v případě společností ve skupině e-Finance, a.s. zejména účetní odpisy dlouhodobého majetku, zejména nemovitostí), což umožňuje srovnatelnější pohled na provozní efektivitu mezi různými společnostmi nebo sektory. EBITDA je vypočtena z Výkazu zisků a ztrát následovně: EBITDA = **Výsledek hospodaření před zdaněním + J. Nákladové úroky a podobné náklady + E.1. Úpravy hodnot dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku. Výkazy zisků a ztrát všech společností ve skupině jsou dostupné ve veřejné sbírce listin na portálu justice.cz.
Výklad pojmů
Podíl cizích zdrojů na hodnotě portfolia nemovitostí LTV (Loan-to-Value Ratio)
LTV, neboli Loan-to-Value ratio (poměr čistého dluhu k hodnotě nemovitého majetku), je finanční ukazatel používaný především u úvěrování investic do nemovitostí k vyjádření poměru mezi výší úvěru a hodnotou zajištěného majetku (například nemovitosti). Zdravá hodnota LTV závisí na konkrétních podmínkách trhu a požadavcích úvěrových institucí a investorů, ale obecně platí několik zásad:
Nižší LTV je bezpečnější: Nižší LTV znamená, že dlužník si půjčil menší částku ve vztahu k hodnotě zajištění. To znamená nižší riziko pro věřitele i pro dlužníka, což může vést k lepším úrokovým sazbám.
Typické hodnoty: V mnoha zemích se považuje za zdravé LTV ratio kolem 80 % nebo méně. To znamená, že cizí zdroje nepřesahují 80 % hodnoty nemovitosti.
100 % LTV a více: Některé specifické úvěrové produkty mohou nabízet i úvěry s LTV 100 % nebo vyšší, což znamená, že dlužník nemusí mít žádný vlastní kapitál. Tyto produkty však obvykle nesou výrazně vyšší riziko a jsou spojeny s vyššími úrokovými sazbami.
Regulace a požadavky: Regulativní orgány v mnoha zemích nastavují maximální přípustné hodnoty LTV, aby omezily rizika spojená s půjčováním na realitní trh a chránily ekonomiku.
Čistý dluh (Net Debt)
Čistý dluh je finanční ukazatel, který měří celkové množství dluhů společnosti (jako jsou dluhopisy a bankovní úvěry) po odečtení dostupných hotovostních prostředků a hotovostních ekvivalentů. Tento ukazatel poskytuje přesnější obraz o tom, kolik společnost vlastně dluží nad rámec svých ihned dostupných peněžních rezerv. Vyjadřuje efektivní dluhovou zátěž společnosti a je užitečný pro hodnocení její schopnosti splácet své závazky. Čistý dluh je klíčovým ukazatelem pro investory a věřitele, protože poskytuje lepší představu o finančním zdraví a riziku společnosti než pouhý hrubý dluh.